移投界讯：最近外国房地产投资公司大量购买爱尔兰住宅地产的消息，似乎让政府的一些成员感到震惊。这很奇怪，因为这似乎是该领域政府政策的必然结果，并得到了政府税收政策的支持，这有利于某些类型的公司和投资者。

要理解这种优惠待遇，有必要研究个人和公司通常如何对爱尔兰的租金收入征税。如果业主是个人，则对爱尔兰土地和房产的租金收入征收所得税和USC。适用的税率与适用于大多数其他类型收入的税率相同，适用于居民和非居民。税收和USC的联合税率可以达到51%。如果个人出售房产并获得收益，那么该收益将在爱尔兰按33%的资本利得税(CGT)征税。

爱尔兰双重征税条约的一项关键原则是，爱尔兰坚持从位于该国的土地和财产获得税收收入和收益的权利，这一原则也适用于公司。爱尔兰居民公司和在爱尔兰设有分支机构或代理机构的非居民公司，对其在爱尔兰的租金利润支付25%的较高公司税率，对其处置爱尔兰土地和财产的收益支付33%的实际税率。

在爱尔兰没有分支机构或代理机构的非居民公司仍然要在爱尔兰纳税，但他们要为租金利润缴纳所得税，而不是公司税，为其收益缴纳资本利得税。还有一种与公司有关的第二层税收，从税后利润中支付的股息须缴纳所得税。

爱尔兰实行的是所谓的传统制度，公司的利润先被征税，然后分配的利润在支付给所有者时再被征税。这实际上是一种双重征税，公司支付给股东的税款没有扣除。

从爱尔兰公司获得红利的爱尔兰居民将按其边际税率缴纳所得税和USC。非居民将免除这些股息的爱尔兰所得税，并将在本国纳税。非居民股东确实避免了爱尔兰的股息税，但股息支付的利润已经在爱尔兰被征税。

房地产投资信托基金(REITs)是爱尔兰政府税收政策对爱尔兰房地产的一些投资者有利的一种方式。根据2013年的《财政法案》，房地产投资信托基金(REIT)是指爱尔兰居民公司，其至少75%的收入来自租用物业，无论是商业或住宅。房地产投资信托基金的租金收入和财产处置收益可免交公司税，而且它也不需要为其财产处置支付现金税。要成为房地产投资信托基金，公司必须满足某些条件，包括每年向股东支付85%的利润作为股息。

在传统体系的背景下，爱尔兰REIT地产信托基金制度消除了公司层面的税收，并将所有的税收义务推给股东。当我们考虑对这些红利的征税时，问题就出现了。持有爱尔兰房地产投资信托基金股份的爱尔兰居民个人须缴纳所得税，并对来自该房地产投资信托基金的股息缴纳USC。同样，这可能会达到51%的综合税率。

REIT需要从他们支付的所有股息中扣除25%的预扣税。这适用于居民和非居民。预扣税作为爱尔兰居民股东对其最终责任的一种账面支付。

然而，虽然非居民须缴纳预扣税，但他们随后可以要求退还部分或全部税款。返还的金额取决于股东的居住国以及爱尔兰和居住国之间的双重征税协议。

问题就在这里。爱尔兰居民个人以他们的边际税率支付所得税和USC，而非居民投资者可能对房地产投资信托基金的股息缴纳很少或不缴纳爱尔兰所得税。这是不公平的。

由于公司层面不征收营业税，对房地产投资信托基金的股息征收的所得税也很有限，一些海外投资者从爱尔兰房地产上获得利润和收益，对国家的贡献很少或根本没有。通过这种方式，房地产投资信托基金制度破坏了爱尔兰坚持对爱尔兰土地和财产的利润和收益征税的原则。

房地产投资信托基金(REIT)制度在瞄准住宅购买的机构投资者中所扮演的角色值得商榷。该制度的既定目标是积极的：增加房地产市场的资本投资，改善出租物业的质量，以及为租户提供更长远的保障。

但这一税收政策似乎确实带来了意想不到的后果。政府鼓励机构投资爱尔兰房地产的总体政策，加上住宅地产相对于需求的供应水平较低，导致机构投资者与首次购房者争夺住宅地产，并以高价将其中许多人挤出房地产市场。

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